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【平安建筑行业深度报告】装配式建筑专题:技术成熟+经济效益显著,政策开启装配式建筑万亿市场

来源:网络发布时间:2020-02-25分类:粉象生活是个什么东西浏览:263评论:0


导读:来源:平安研究摘要“环保趋严+劳动力紧缺”驱动,政策开启装配式建筑万亿市场空间:1)装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成,然后运到施工现场组装成的建筑物,主要包...

来源:平安研究

摘要

“环保趋严+劳动力紧缺”驱动,政策开启装配式建筑万亿市场空间:1)装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成,然后运到施工现场组装成的建筑物,主要包括装配式混凝土结构(PC结构)、装配式钢结构和装配式木结构。2)由于环保趋严和劳动力紧缺,政府大力推广装配式建筑。2012-18年我国新建装配式建筑面积增长至2.9亿平米(占新开工面积13.9%),年均复合增速65.2%。预计2021年我国装配式建筑市场规模将突破1万亿元,其中装配式混凝土结构占比超50%。

装配式PC技术日趋成熟,建造工期优势突出:1)随着我国装配式建筑评价标准的出台,行业规范体系日趋健全,2019年北京市发布的65项装配式适用技术,为全国大面积推广装配式建筑提供了指导。2)在三大结构体系中,PC结构因成本最低、居住舒适度高等特点,在民用住宅中应用最为广泛,装配式PC技术也发展较为成熟。万科等龙头地产商都已在项目中运用装配式建造技术,其中碧桂园自主研发了“SSGF”新建造体系,通过采用全穿插施工、装配式装修等技术,将建造工期缩短6-8个月,成为建筑工业化实践标杆。

装配式建造成本改善空间大,“工期缩短+政策奖励”显著提升开发商经济效益:1)目前装配式建筑造价显著高于传统现浇混凝土结构,通过选择合理的装配方案和优化装配式设计环节可有效降低装配建造成本,特别是规模化生产预制构件是降成本的关键所在。2)工期缩短和政策优惠(容积率奖励、预售节点提前等)产生的间接效益可显著提高开发商内部收益率(IRR),有助于开发商快速回笼资金,降低融资成本,极大地促进了开发商发展装配式建筑。

投资建议:看好在PC领域具有规模化优势的龙头企业以及具有工程总承包经验的全产业链龙头企业,建议重点关注远大住工(PC构件龙头)、上海建工(施工总承包)、华阳国际(装配式设计龙头)、亚厦股份(装配式装修)。

风险提示:1)装配式建筑优惠政策(容积率奖励、预售节点提前等)落地不及预期导致发展受阻的风险;2)预制构件价格居高不下导致装配式建筑成本劣势难以改善的风险;3)若工程施工管理不当使得装配式建筑出现渗漏等质量问题,居民认可度不高将导致装配式建筑推广受阻风险。

01

装配式建筑引领工程建造新模式

1.1 装配式建筑概念

装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成,然后通过相应的运输方式运到施工现场,采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点,即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传统现浇建筑相比,装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。

1.2 装配式建筑的三大结构体系

根据材料形态的不同,装配式建筑可分为三大类:

1)装配式混凝土结构(Precast Concrete,简称PC):以预制PC构件为主要受力构件,经现场装配组装而成的混凝土结构。

2)装配式钢结构:将型钢和钢板等制成的构件采用焊接、螺栓或铆钉等连接方式组装而成的钢结构。

装配式建筑三大结构体系中,装配式混凝土结构(PC)在我国占主导地位,具有成本相对低、居住舒适度高、适用范围广等优势。2017年所有在建的装配式建筑中,混凝土结构、钢结构和木结构的建筑面积占比分别为60%、34%和6%。

1.3 我国装配式建筑发展历程

20世纪50年代,我国借鉴前苏联和东欧各国的经验在国内推行装配式建筑,以混凝土结构为主的装配式建筑得到快速发展。到了80年代,由于抗震性能差,防水、隔音等问题的出现,装配式建筑发展进入低谷期。进入21世纪,在“环保趋严+劳动力紧缺”背景下,装配式建筑迎来发展新契机。2013年以来,中央及地方政府持续出台相关政策大力推广装配式建筑,加之装配式技术发展日趋成熟,形成了如装配式框架结构、装配式剪力墙结构等多种形式的建筑技术,我国装配式建筑行业迎来快速发展新阶段。

02

“环保趋严+劳动力紧缺”驱动,政策开启装配式建筑万亿市场

2.1 在“环保趋严+劳动力紧缺”背景下,政策发力装配式建筑

2.1.1 环保政策趋严,装配式建筑发展大势所趋

建筑垃圾是造成环境污染的重要因素。我国建筑结构体系以钢筋混凝土现浇结构为主,生产过程与方式较为粗放,大部分施工现场管理无序,一方面造成了钢材、水泥以及水资源的严重浪费;另一方面工地脏、乱、差,生产过程中产生的扬尘也往往成为城市里可吸入颗粒物的重要污染源。作为全球第一建筑大国,我国每年建筑垃圾的排放总量自2013年以来持续上升,2017年达到23.8亿吨,占城市垃圾的30%-40%,造成了严重的环境污染。

环保趋严,装配式建筑发展大势所趋。十九大报告强调绿色生态发展和质量效益提升,把绿色发展理念铸进房子里,使资源得到节约,环境得到优化。近年来,我国各个省市地区均颁布了建筑施工扬尘控制的相关治理方案,建筑施工环保要求不断提高。由于装配式建筑工厂化生产方式极大程度地减少了现场施工所带来的污染,提高了建筑施工的环境友好性,成为了建筑业变革的主要方向。

2.1.2 发展装配式建筑可节省建筑业人工成本

劳动力紧缺使得建筑业人工成本迅速上升。我国建筑行业工业化水平较低,劳动力成本占比较高。随着我国人口老龄化以及劳动力成本的持续攀升,传统建筑业的生产方式已经不能适应时代需要。

2015年以来,我国建筑业农民工人数持续下降,2018年为5364万人,同比减少1.0%,较2014年峰值(6109万人)下降12.2%。伴随农民工数量下滑,建筑业农民工工资持续上涨,2018年月均收入达到4209元,同比增长7.43%。

装配式建筑工业化程度高,总量上可节省人力成本。装配式建筑可实现构件工厂生产,现场减少湿法作业。以长春市为例,构件厂用300人就可以生产出10万预制件,同样的量若是传统混凝土现浇结构则需要3000人。某装配式建筑预制率68%,一个标准层总的用工量相较于全现浇减少32.45%,主要受益于混凝土浇筑、支模、临时支撑的大大减少。

2.1.3 政策大力推动装配式建筑发展

在“环保趋严+劳动力紧缺”背景下,中央层面持续出台相关政策,大力推广装配式建筑。自2013年国家发展改革委、住房城乡建设部发布《绿色建筑行动方案》开始,国家就密集制定关于推广装配式建筑的政策文件,在发展规划、标准体系、工程质量、产业链管理等多方面有明确要求。2016年2月,国务院颁发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达30%。

2017年3月,住建部印发了《“十三五”装配式建筑行动方案》,提出了两个总目标:

1)因地制宜制定阶段性目标。到2020年,全国装配式建筑占新建建筑的比例需达到15%以上,其中重点推进地区达到20%以上;

2)到2020年,培育50个以上装配式建筑示范城市,200个以上装配式建筑产业基地,500个以上装配式建筑示范工程,建设30个以上装配式建筑科技创新基地,充分发挥示范引领和带动作用。

除了中央层面制定的政策以外,全国已有31省(自治区、直辖市)就装配式建筑的发展制定了相关的工作目标,发布了多项激励政策。

截止2018年底,全国31省(自治区、直辖市)加强落实10类激励措施(用地支持、财政补贴、专项资金、税费优惠、容积率、评奖、信贷支持、审批、消费引导和行业扶持)。在政策使用比例方面,税费优惠超90%,其次为用地支持、财政补贴和容积率政策均超过50%。

2.2 装配式建筑市场空间巨大,2021年将突破万亿市场规模

由于政策推动,我国装配式建筑迎来爆发式增长。我国新建装配式建筑面积从2012年的1425万平方米增长到2018年的2.9亿平方米(占新开工面积13.9%),年均复合增速高达65.2%。

华东地区一马当先,新建装配式建筑项目占比高达48%。从区域分布看,北京、山东、上海、江苏占全国新建装配式建筑项目比重均超10%,浙江占比6%。综合来看,华东地区仍是我国新建装配式建筑项目最多的地区,仅上海、山东、江苏和浙江四省市项目占比就已经达到48%。

装配式建筑市场空间巨大,预计2021年将突破1万亿元,其中装配式混凝土结构占比超50%。

我们的市场规模计算公式如下:

装配式建筑市场规模=∑(房屋新开工面积×装配式建筑占比×结构体系占比×每平米建造价格)

我们的测算方式如下:

1)房屋新开工面积:根据国家统计局数据,房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%,中性预测下,我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。

2)装配式建筑面积占比:政策目标是2025年装配式建筑占比达到30%(2018年占比13.9%),采用线性差值方法,我们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。

3)三大结构体系占比:2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34%和6%。由于工业化程度高、建造工期短等优势,装配式钢结构逐渐在住宅建设中试点应用,我们预计装配式钢结构占比将有所提升,2025年上升至40%;考虑到建造成本与使用性能等原因,预计未来装配式混凝土结构仍将占主导,2025年占比为55%;由于技术模式、木材品质等限制因素,预计未来装配式木结构将占比较低,2025年占比为5%。2019-2025年结构体系占比采用线性差值方法测算。

4)每平米建造价格:结合2016年住建部公布的每平米建造价格(混凝土结构2231元、钢结构2776元、木结构3000元),我们对三种结构的市场规模按面积比例进行测算。考虑到技术水平上升、项目规模化以及原材料价格上涨等因素影响,预计混凝土结构、钢结构和木结构的每平米建造价格每年增速分别为-3%、-2%和0%。

根据以上测算,2021年新建装配式建筑市场规模达到10790亿元,其中,装配式混凝土结构、钢结构和木结构市场规模分别为5415亿元、4564亿元和811亿元。

03

装配式建筑技术日趋成熟,建造工期优势突出

随着我国装配式建筑评价标准的出台,行业规范体系日趋健全,2019年北京市发布的65项装配式适用技术,为全国大面积推广装配式建筑提供了指导。在三大结构体系中,PC结构因成本最低、居住舒适度高等特点,在民用建筑中应用最为广泛,因此装配式PC技术发展也最成熟。万科等龙头地产商都已在项目中运用装配式建造技术,其中碧桂园自主研发了“SSGF”新建造体系,通过采用全穿插施工、装配式装修等技术,将建造工期缩短6-8个月,成为建筑工业化实践标杆。

3.1 “标准规范+装配式适用技术”助力装配式建筑全国推广

3.1.1 装配式建筑评价标准出台,行业规范体系基本健全

我国装配式建筑标准规范体系已基本健全。为规范装配式建筑的建造标准,目前国家以及地方已出台200多项行业图集和标准规范,形成完整的标准体系。

我国装配式建筑由于各地区技术发展程度不同,早期对装配率等指标没有形成统一规定。2018年2月1日《装配式建筑评价标准》正式实施,建立了对装配式建筑评价的统一量化标准。该标准具体做法为:

第一步:根据系统功能的不同,将装配式建筑分为四大系统:结构系统、外围护系统、设备与管线系统和内装系统。

第二步:对装配式建筑的四个系统进行分项打分,涉及量化指标包括:1)主体结构评分不低于20分;2)围护墙和内隔墙评分不低于10分;3)必须采用全装修。

第三步:采用装配率公式进行量化计算。计算公式:装配率P=(主体结构得分Q1+围护墙和内隔墙得分Q2+装修和设备管线得分Q3)/(100-评价项目中缺少的评分总和Q4)

第四步:根据装配率高低对装配式建筑划分等级。1)装配率下限不应低于50%;2)装配率在60%~75%可评为A级;3)装配率在76%~90%可评为AA级;4)装配率>91%可评为AAA级。

3.1.2 装配式建筑适用技术发布,利于全国大面积推广

国家重视装配式建筑技术发展,研发投入规模大。截止2016年,我国开展装配式建筑技术研发项目600多项,包括国家级100多个、省级300多个,将“绿色建筑及建筑工业化”列入国家重点研发项目。

新发布的装配式适用技术具有前瞻性、先进性,易于大面积推广。2019年北京市制定《北京市绿色建筑和装配式建筑适用技术推广目录(2019)》,共推广装配式建筑适用技术65项,覆盖装配式建筑四大系统与生产施工技术,为装配式建筑技术发展提供指导。

在三种结构体系中,装配式混凝土结构(PC)因成本最低、居住舒适度高等因素,在我国民用建筑中应用最为广泛,这带动了装配式PC技术快速发展。北京市发布的65项适用技术中,与装配式混凝土(PC)相关的技术有58项,占比超89%。

3.2 装配式PC技术日趋成熟

装配式PC技术覆盖了装配式建筑四大系统(结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统)和生产施工。其中,结构系统中应用最多、发展最成熟的是装配式剪力墙结构;外围护系统中预制外墙防水技术是影响建筑质量和安全的关键;由于建造模式的不同,装配式混凝土结构在生产施工环节与传统现浇建筑差异较大,套筒灌浆作为预制构件连接技术在我国应用最多。

3.2.1 装配式剪力墙结构体系

装配式剪力墙结构是我国目前技术最成熟的一种装配式混凝土结构体系。其中,装配整体式剪力墙结构应用最多,预制部件有剪力墙、叠合楼板、楼梯、内隔墙等。该结构体系工业化程度高,在我国装配式高层住宅(商品房、保障房等)中应用广泛。

3.2.2 预制外墙防水技术及建筑密封胶

装配式混凝土结构(PC)建筑在早期应用中出现了一些问题,发生频率较多的有预制外墙渗漏、预制构件连接不牢靠等。我们认为,随着装配式混凝土防水、套筒灌浆连接等技术的进步和完善,渗漏、连接问题等将得到有效解决。

不同于传统现浇混凝土建筑,装配式混凝土建筑的预制构件间存在缝隙,必须在构件安装完成后用密封胶进行填补,以保障整体建筑的保温性能与防水性能。然而在发展早期使用的硅酮密封胶与混凝土材质粘结较差,装配式建筑因此会出现预制外墙渗漏的问题。

为此,我国对硅酮密封胶进行优化改良,推出更适合粘结混凝土的改性硅酮建筑密封胶,解决了以下三种问题:

1)粘结性。硅酮建筑密封胶与玻璃、铝合金等非多孔材料具有良好的粘结性能,而改性硅酮建筑密封胶与混凝土构件、水泥砂浆板等多孔类材料表现出更加优异的粘结性能。

2)再修补和涂装性。硅酮材料本身极不容易被修复和进行涂装,如果损坏,只能清除干净后重新施工。而改性硅酮建筑密封胶有很好的修补和涂装功能,接缝材料表面能够按照设计要求很容易地进行各种颜色的涂装。

3)接缝美观度和耐久性。硅酮建筑密封胶在气候因素的影响下,硅油等增塑剂类化合物极容易析出至接缝表面,严重影响建筑接缝的美观及接缝密封的耐久性。相比而言,改性硅酮建筑密封胶在外界气候因素的影响下,不会有小分子类化合物析出,提高接缝密封的耐久性,减少建筑外立面维护成本。

现阶段出现的建筑密封问题大多与施工工艺操作不当有关。为此,施工过程中要对现场施工人员、材料检验人员、质量检验人员等提出规范的要求。其中,施工人员对装配式建筑接缝防水密封的质量起决定性的作用,因而对施工人员的要求要最为详细和具体。

3.2.3 预制构件套筒灌浆连接技术

预制PC构件的连接性能是影响装配式建筑质量及安全的关键因素。国内应用最多的是套筒灌浆连接,将带肋钢筋插入内腔带沟槽的钢筋套筒,然后灌入专用高强、无收缩灌浆料,达到高于钢筋母材强度的连接效果。

根据连接部位的不同,套筒灌浆连接可分为两类:

1)半灌浆套筒(竖向构件用):钢筋与套筒连接,一端为螺纹连接,一端为水泥基灌浆料连接。

2)全灌浆套筒(水平构件用):钢筋与套筒连接,两端全部为水泥基灌浆料连接,两端受力形式相同。

灌浆饱满密实度是影响接头连接质量的关键,各国将出浆孔是否均匀出浆或充盈作为灌浆饱满密实度的判定依据。为此,在灌浆施工过程中应重点把控影响密实度的关键环节(连通腔封堵密闭性、浆料流动度、灌浆压力)。

3.3 装配式装修技术推动内装工业化发展

装配式装修是将工厂生产的部品部件在现场进行组合安装的装修方式,主要包括干式工法楼面、集成厨房、集成卫生间、管线与结构分离等。与传统室内装修相比,装配式装修可实现节约用水85%、节能减排90%、装修精度100%等优势。

室内精装一体化,无甲醛等有害气体产生,入住时间提前。传统装修使用湿法作业,不仅工期长,而且诸如甲醛超标之类的问题,影响消费者入住体验。采用装配式装修,装修完即可入住,没有甲醛等各种问题。

户型可变,满足个性化需求。目前传统住宅设计和住房需求脱节,承重墙多、开间小、分隔死、房内空间无法灵活分割。而装配式房屋,采用大开间灵活分割的方式,根据住户的需要,可分割成大厅小居室或小厅大居室,可以满足个性化需求。

政府鼓励新建住宅采用装配式装修。2017年起,上海要求外环线以内新建住宅全面实施全装修,鼓励使用轻质隔墙、整体厨卫、集成管井等部品部件,进一步减少建筑垃圾,加快推进内装工业化发展。

3.4 碧桂园打造建筑工业化新技术,工期优势显著

作为全国首批装配式建筑产业基地开发商,碧桂园自主研发“12369”SSGF体系,打造建筑工业化实践标杆, 已通过项目落地取得了显著成效。“12369”是指1个体系、2条主线、3大核心、6项措施、9大配套工法;SSGF体系囊括了12项核心工艺,其中9项有助于缩短工期。

与传统现浇工艺相比,碧桂园SSGF新建造体系可有效解决传统建造方式常见的渗漏、开裂、空鼓等问题;根据碧桂园集团内部测算,SSGF的新型环保模具使用率、木模节省率和免抹灰率都可达90%以上,节能环保优势明显;项目建造周期大幅缩短,较传统方式减少6-8个月。

SSGF体系12项核心工艺中,全穿插施工是装配式建筑节省工期的关键。全穿插施工是近年全国大力推广的一种新型施工方法,可实现多线作业并行施工。在全穿插施工的运用上,龙头房企比中小房企有较大领先优势,碧桂园、旭辉、万科等知名开发商都已在项目中推广,比如碧桂园,截止2019年10月,全国已有24个区域实行全穿插试点,并且正在不断迭代施工和管理标准。

以重庆金科天元道6号楼33层的高层住宅为例,采用全穿插施工可缩短建造工期6个月。

除了全穿插施工体系,装配式装修也可以显著缩短工期。通过装配式装修,开发商不仅能够更好地管控精装房品质,而且可以明显缩短工期,现在一些房企已经能在精装修上缩短50%甚至70%的工期。如万科某装配式住宅采用全穿插施工的同时引入装配式装修,将施工总工期缩短9个月。

3.5 装配式建筑快速发展亟需培养专业人才和完善管理体制

装配式建筑较传统现浇结构优势显著,但专业人才紧缺、管理体系不完善等问题严重制约了行业发展。

装配式建筑专业人才需求空间巨大。随着装配式建筑的快速发展,装配式设计、生产和施工环节的专业人才缺口明显。装配式设计领域对人员的综合素质要求很高,目前对口人才较少;装配式生产、施工方面的产业工人缺口则更加凸显,目前市场上大多的产业工人都是原来工地上的混凝土工、钢筋工转型而来的。因此,我们认为现阶段应注重装配式专业人才的培养。

工程中出现的问题多与管理不完善有关,完善管理体制至关重要。装配式建筑施工工艺复杂,专业程度高,很多项目管理人员在对项目认识不充分的情况下抢工期赶进度,为装配式建筑质量留下隐患。为此,2019年住建部发布《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》,强调完善管理体制,加强监督管理,不断提高工程质量抽查符合率和群众满意度,进一步提升建筑工程品质总体水平。

04

建造成本改善空间大,“工期缩短+政策奖励”显著提升开发商经济效益

虽然目前装配式建筑造价显著高于传统现浇混凝土结构,但成本改善空间较大,通过选择合理的装配方案和优化装配式设计环节可有效降低装配建造成本,特别是规模化生产预制构件是降成本的关键所在。从开发商综合经济效益看,装配式建造的工期缩短和政策优惠(容积率奖励、预售节点提前等)产生的间接效益可显著提高开发商内部收益率(IRR),有助于加快开发商资金回笼,缓解资金压力和降低融资成本,提高资金周转速度,经济效益显著,极大地促进了开发商采用装配式建筑。

4.1 装配式建筑建造成本高于传统现浇建筑

目前我国装配式建筑造价显著高于传统现浇混凝土结构,分体系看:

1)装配式混凝土结构体系增量成本约为100-600元/平米;

2)装配式钢结构体系中,杭萧钢构第一代、第二代体系增量成本约150-350元/平米;

建造成本影响因素主要有项目的装配率(预制率)、建筑类型、规模体量、结构体系等。

PC预制率与成本增量大致呈现正相关。从万科24个项目来看,随着预制率的提高,成本增量呈上升趋势。

项目规模与成本增量大致呈现负相关。在同等预制率情况下,项目规模的增加可显著减少成本增量。在PC预制率30%的剪力墙结构中,项目规模增加一倍,成本增量可降低47%。

由于各地区对装配率和预制率指标要求不同,装配式建筑的成本增量出现地域性差异。深圳市推广装配式建筑的政策比较灵活,装配率和预制率指标要求不高,且增加了标准化设计、信息化应用等加分项,因此成本增量较低;苏州和无锡主推“三板”(楼梯、叠合楼板、内墙板),均属于水平预制构件,对成本增量影响不大;上海规定预制率不低于40%,在所有城市中要求最高,除水平预制构件,还需采用部分竖向构件才能达标,而竖向构件的供应价格较高,致使成本增量较高。

目前,我国多数开发商出于成本考虑,采取被动达标的态度,即根据当地预制率或装配率指标下限进行设计,但往往会造成装配式建筑成本不降反升的负面影响。然而通过选择合理的装配方案和优化装配式设计环节可有效降低装配式建造成本,构件的规模化生产将显著降低装配式建造成本。

4.2 装配方案优化和预制构件生产规模化是降成本关键所在

4.2.1 选择最经济的装配方案

在满足预制率或装配率指标时,少用或不用竖向预制构件可降低建造成本。一方面,预制竖向构件供应价格偏高;另一方面,预制构件的增多会增加现场施工安装难度,增加主体结构工期。开发商通常会选择主体结构多采用水平预制构件、围护墙和内隔墙采用非承重围护墙及内隔墙非砌筑的做法。

此外,选择装配方案时,比较争取容积率等奖励政策的投入成本与收益,以确定是否申请相关的奖励政策。以上海某PC率40%的住宅为例,地上建筑面积8.6万㎡,两种方案的经济对比如下:

1)不考虑申请容积率政策奖励,项目的成本增量为5160万元。

2)考虑采用预制夹芯保温外墙获取容积率奖励,按获得3%面积比例计算,由于售价高达6万元/㎡,销售收入增加1.548亿元,扣除原成本增量及夹芯保温外墙的成本增量共6880万元,最后还盈余8600万元。

4.2.2优化装配式标准设计

装配式设计是贯穿整个项目的工作,对项目成本有着关键性影响。目前很多人员由于缺乏装配式设计经验,照搬传统现浇结构的模式,造成了后期施工环节很多不必要的成本增量。为此,我们认为应重点优化装配式标准化设计,可以从以下几个方面实施:

1)选择有装配式经验的设计单位,提前介入装配式设计。与先现浇设计后装配式设计相比,提前介入装配式设计的项目成本有了显著降低。上海某项目一期、二期工程分别采用了先现浇设计后装配式设计和装配式设计提前介入的方式,后者的预制构件比前者少了700多个,仅模具成本就减少数百万元。

2)设计中考虑使用免抹灰、免支撑、免外架等技术。目前装配式建筑可实现免抹灰、免支撑、免外架等技术,能降低施工环节的成本。开发商应提前对施工环节制定方案,将这些技术优势落实在设计合同中进行招标。

3)提高户型标准化程度。标准化设计是装配式建筑降低成本的关键,标准化的户型和单元组合方式有利于减少预制构件的种类,提高模具的周转次数,从而大幅降低模具成本以及提高生产和施工效率,降低生产和施工成本。

4.2.3预制构件生产规模化是降成本的关键所在

装配式建筑(预制混凝土结构)虽然使得工程建设项目的人工劳务成本有所下降,然而由预制构件带来的增量成本却明显大于劳务成本减少量。目前PC预制构件的价格普遍偏高,上海大约在3000-4500元/m³左右(随着钢材、砼等价格上下浮动),远高于现浇构件价格1400元/m³。

从项目实证研究看,通过标准化设计、规模化采购、规模化生产、规模化运输来降低模板费、厂房和机械折旧费、运输费等直接费用是降低预制构件价格的关键所在。住建部科技中心对全国12个典型楼盘单栋楼和较大规模项目的成本进行对比,较大规模项目的整体成本可降低780元/m³,其中由于规模化生产,预制构件的成本降低605元/m³,对项目整体成本下降贡献了78%。

4.3 “工期缩短+政策奖励”显著提升开发商经济效益

虽然装配式直接建造成本高于传统现浇结构,但工期缩短和政策优惠产生的间接效益可显著提高开发商内部收益率(IRR)。各省市陆续出台了发展装配式建筑相关的支持政策,如容积率奖励、预售节点提前等政策。

经济效益由直接成本和间接成本效益组成。以深圳市某住宅项目为例,对装配式建筑的经济效益进行具体分析。该项目为框剪结构,1号楼为装配式建筑,PC预制率35%,3号楼为现浇式建筑。

4.3.1 直接成本效益计算

直接成本由设计成本和生产施工成本组成。

1)装配式1号楼的设计成本比传统现浇3号楼高出115.98元/㎡,主要系装配式住宅在设计时需委托第三方进行构件深化设计,产生额外的设计咨询费。

2)装配式1号楼的生产施工成本比传统现浇3号楼高出506.65元/㎡。预制构件的生产、运输和吊装费用高,特别是预制构件的生产费用,占装配式建筑生产施工成本的比重较大,是装配式建筑施工成本高于现浇式建筑的主要原因。

4.3.2 间接成本效益计算

间接效益由工期效益和政策效益组成。

1)工期效益是指因建造周期缩短使得预售提前,开发商资金得以快速回笼带来资金成本收益。在相同的预售节点政策下,因1号楼工期缩短,预售提前可以带来资金收益;除土地外的单方成本是由开发商支付,提前付款会带来资金成本。1号楼产生的工期效益净值为683.73元/㎡,占总经济效益的96.7%。因此,工期缩短的情况下可显著提升装配式经济效益。

2)政策效益由预售节点提前效益和面积奖励效益组成。深圳市规定装配式住宅可在主体结构完成1/3时申请预售(非装配式住宅预售节点是2/3),进而产生工期奖励效益;对装配式住宅可奖励最高3%的建筑面积。1号楼产生的政策效益为646.1元/㎡,占总经济效益的91.4%。开发商合理利用优惠政策可显著提升项目经济效益。

“容积率奖励+预售节点提前”对开发商经济效益提升最大。上述项目在容积率奖励3%的情况下效益高达369元/㎡,对于像深圳市地价和房价都较高的地区,效益提升显著;在预售节点提前的政策下,上述项目的效益为277.1元/㎡,提前办理预售许可证有助于加快开发商资金回笼,缓解资金压力和降低融资成本,提高资金周转速度,经济效益显著,有利于提升开发商采用装配式建筑的积极性。

各区域因地制宜制定装配率和预制率指标,有利于装配式建筑在全国大范围推广。在一二线城市,较高的房价可以消化因装配式建造方式带来的成本增量,但对于三四线城市,装配式成本增量压缩了开发商的利润,开发商的接受度较低。我们认为,当前各地区应因地制宜地确定装配式率和预制率指标要求,采取灵活的考核办法,有利于装配式建筑的大面积推广。

05

投资建议

由于环保趋严和劳动力紧缺,在政策的推动下,装配式建筑步入了快速发展阶段,预计2021年市场规模突破1万亿元。因建造成本以及居住舒适度等原因,预制装配式混凝土结构(PC)在民用住宅领域仍将占据主导地位,装配式钢结构在超高层建筑以及部分试点的保障住房领域继续拓展。我们看好在PC领域具有规模化优势的龙头企业以及具有工程总承包经验的全产业链龙头企业,建议重点关注远大住工(PC构件龙头)、上海建工(施工总承包)、华阳国际(装配式设计龙头)、亚厦股份(装配式装修)。                                            

06

风险提示

1)装配式建筑优惠政策落地不及预期导致发展受阻的风险。目前装配式建造成本仍显著高于传统现浇结构,装配式建筑的大面积推广主要还是依赖于政府优惠政策支持,以提高开发商运用装配式建筑的积极性,若地方政府支持配套政策落地不及预期,将导致装配式建筑的推广受阻。

2)预制构件价格居高不下导致装配式建筑成本劣势难以改善的风险。目前装配式建筑(PC)建造成本高于传统现浇建筑,主要是PC构件价格远高于现浇结构构件。若短期PC构件不能规模化生产将致构件价格居高不下,装配式建筑的成本劣势也将难以改善,这对装配式建筑的全国推广不利。

3)若工程施工管理不当使得装配式建筑出现渗漏等质量问题,居民认可度不高将导致装配式建筑推广受阻的风险。我国装配式建筑仍处于全国推广阶段,居民对装配式建筑技术认识程度有待提升,若因工程施工管理不当使得建筑出现渗漏、裂缝等质量问题,导致居民不愿意购买装配式住宅,将对装配式建筑的发展产生不利影响。

评级说明及声明

股票投资评级:

强烈推荐 (预计6个月内,股价表现强于沪深300指数20%以上)

推       荐 (预计6个月内,股价表现强于沪深300指数10%至20%之间)

中       性 (预计6个月内,股价表现相对沪深300指数在±10%之间)

回       避 (预计6个月内,股价表现弱于沪深300指数10%以上)

行业投资评级:

强于大市 (预计6个月内,行业指数表现强于沪深300指数5%以上)

中       性 (预计6个月内,行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间)

弱于大市 (预计6个月内,行业指数表现弱于沪深300指数5%以上)

公司声明及风险提示:

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平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品,为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考,双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户,并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的,本公司将采取维权措施追究其侵权责任。

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